plan urbanistic zonal (PUZ)

Plan Urbanistic Zonal (PUZ)

Achizitionarea unei parcele de teren reprezinta o realizare importanta pentru orice persoana si este primul pas catre constructia unei case. 

Cu toate acestea, ar trebui sa cunoasteti faptul ca titlul de proprietate asupra unei parcele nu permite implicit si constructia unei cladiri pe aceasta, iar pentru a putea construi, este necesar sa obtineti anumite autorizatii si aprobari.

Din fericire, vom discuta in articolul acesta despre unul dintre cei mai importanti pasi in acest proces, si anume despre ce contine si cum ne influenteaza Planul Urbanistic Zonal.

Ce este Planul Urbanistic Zonal?

Un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) defineste toata documentatia de urbanism si de amenajare a teritoriului, care reglementeaza o anumita zona.

Pe scurt, PUZ-ul este un proiect care stabileste modul de dezvoltare al unei anumite zone dintr-o localitate, acoperind toate aspectele legate de urbanism – locuinte, circulatie, spatii verzi, institutii publice etc.

Documentatia de tip PUZ este obligatorie in anumite situatii, precum:

  • Atunci cand sunt prevazute in Planul Urbanistic General.
  • Atunci cand sunt solicitate prin Certificatul de Urbanism.
  • Atunci cand se solicita introducerea unei parcele in intravilan, dupa aprobarea PUG.
  • Pentru a justifica anumite interventii care depasesc prevederile PUG.

PUG reprezinta Planul Urbanistic General si acopera aspectele de dezvoltare dintr-o localitate.

Care este rolul PUZ?

Pentru a fi mai usor de inteles, rolul unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) este acela de a ghida arhitectul si constructorul cu privire la aspectele care sunt permise si cele care sunt interzise intr-o anumita zona.

De cele mai multe ori, PUZ-ul trateaza urmatoarele categorii de probleme:

  • Permisiuni si restrictii
  • Statutul juridic al terenurilor
  • Organizarea retelei stradale
  • Masuri de protectie a mediului
intocmire plan PUZ

Ce contine un Plan Urbanistic Zonal?

Un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) este structurat in trei categorii principale, astfel:

Studii de fundamentare

Se pot efectua anterior sau concomitent cu elaborarea PUZ-ului propriu-zis si sunt compuse din piese scrise si piese desenate. 

Proiect Urbanistic Zonal (PUZ)

Este alcatuit din piese scrise si piese desenate, astfel:

Parte scrisa –

  • Memoriu de prezentare – integreaza concluziile studiilor de fundamentare in PUZ.
    • Obiectul lucrarii
    • Evolutia zonei
    • Incadrarea in localitate
    • Ocuparea terenurilor
    • Problemele de mediu
    • Valorificarea cadrului natural
    • Modernizarea circulatiei
    • Protectia mediului
  • Regulament local de urbanism – se elaboreaza in conformitate cu prevederile Planului General de Urbanism.

Parte desenata –

  • Incadrarea in localitate a zonei 
  • Analiza situatiei curente si evidentierea disfunctionalitatilor
  • Reglementarile urbanistice
  • Proprietatea terenurilor si circulatia juridica a acestora

Documentatii necesare pentru obtinerea avizelor

Acestea se intocmesc tot de catre persoana care elaboreaza PUZ-ul si se depun la organele teritoriale sau centrale interesate.

Cum este intocmit un PUZ?

Intocmirea unui Proiect Urbanistic Zonal (PUZ) se realizeaza in mai multe etape, astfel:

Pasul #1: Informarea populatiei

Intentia de a realiza PUZ-ul, dar si scopul acestuia, trebuie aduse la cunostinta populatiei prin mijloace de comunicare in masa – anunturi in presa, panou de informare, anunt de informare la primarie etc.

Pasul #2: Certificatul de urbanism

Intocmirea si depunerea documentatiei necesara pentru obtinerea certificatului de urbanism.

Pasul #3: Realizarea studiilor de fundamentare

Complexitatea acestora difera de la o zona la alta si este influentata de factori precum suprafata sau problemele specifice ale zonei.

Pasul #4: Intocmirea Planului Urbanistic Zonal

Intocmirea partilor scrise si desenate ale Planului Urbanistic Zonal propriu-zis, in conformitate cu legislatia in vigoare.

Pasul #5: Obtinerea avizelor

Obtinerea acordurilor si a avizelor privind PUZ-ul se realizeaza in maxim 30 de zile de la inaintarea cererilor. In cazul expirarii acestui termen, proiectul se considera avizat din oficiu.

Pasul #6: Comisia Tehnica de Urbanism si Amenajare a Teritoriului

Titularul proiectului sustine documentatia planului urbanistic in fata CTUAT din cadrul primariei sau a consiliului judetean pe raza caruia se afla terenul.

Pasul #7: Definitivarea PUZ

Se vor adauga observatiile din acorduri si avize si alte eventuale modificari sau completari, daca acestea exista.

Pasul #8: Aprobarea PUZ

Se realizeaza de cele mai multe ori printr-o hotarare a Consiliului Local.

Valabilitatea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) este, de asemenea stabilita printr-o hotarare a Consiliului Local.

Reglementari si prevederi stabilite prin Planul Urbanistic Zonal

Conform Legii nr. 350 din 2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismului, Planul Urbanistic Zonal stabileste reglementari cu privire la urmatoarele aspecte:

  • Regimul de construire

Prin PUZ se poate reglementa regimul de construire deschis pentru parcelele care exclud locuirea.

  • Functiunea zonei

Poate permite, interzice sau limita tipul constructiilor – ex. zone destinate unitatilor agricole, industriale, zona de parcuri, recreere, turism, etc. 

  • Inaltimea maxima admisa

Este exprimata prin numarul de niveluri si distanta dintre teren si cornisa sau limita superioara a parapetului terasei.

  • Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)

Reprezinta raportul dintre suprafata parcelei si suprafata construita desfasurata a TUTUROR nivelurilor.

  • Procentul de ocupare a terenului (POT)

Reprezinta raportul dintre suprafata parcelei si suprafata construita (inmultit cu 100).

  • Retragerea cladirilor fata de aliniament

Influenteaza in mod direct amplasarea constructiei pe parcela si poate fi de mai multe tipuri – frontala, posterioara sau laterala. 

  • Distantele fata de limitele laterale si posterioare ale parcelei

Se refera la distanta dintre fatadele casei si marginile parcelei si influenteaza, de asemenea, pozitia constructiei in curte.

  • Caracteristicile arhitecturale

In mod ideal, un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) ar trebui sa mentina o anumita uniformitate in zona, din punct de vedere arhitectural. Astfel, de la stil si pana la culori, constructiile ar trebui sa se afle in armonie.

  • Materialele admise

Prin PUZ se poate impune utilizarea unor materiale specifice de constructie – de exemplu, doar lemn.

Daca aveti intrebari sau doriti sa solicitati realizarea unui Proiect Urbanistic Zonal (PUZ), echipa noastra de arhitecti si urbanisti autorizati va sta la dispozitie si va incurajam sa ne contactati cu incredere.